阎晶晶

大牌驾到为什么选择低风险投资（4）产生复利的主要投资方式-铁公鸡金融

为什么选择低风险投资（4）产生复利的主要投资方式-铁公鸡金融
1房地产：从下图北上广深的房地产价格指数中我们可以看出，如果2004年买入以100万的价格买入北京深圳的房子，到目前市值约为800万，如果按复利来算的话孟玄朗，北京海圳的房子过去14年是复利16%的投资方式，所以大部分投资在过去是比不上买房的，如果是首付3成的方式按揭买的话，复利更加吓人，巴菲特老人家也达不到。所以过去十几年最佳的投资方式确实就是按揭买房盛智文。如果是2004年是以100万买入广州的房子，到现在市值约687万，如果是2004年是以100万买入上海的房子，到现在市值约455万。所以买房子城市也是个重要的考虑，2004年以相同的价格买入上海和深圳的房子，增值部分相差将近一倍。由于过去10多年房价涨幅远高于房贷利润k7370，所以过去贷款买房是普通人实现财富增值的最重要途径。

2股票：下图是沪深300指数图，如果长期投资的话，2014年以100万的价格买入沪深有300指数基金，现在在是376万。

当然想要提高股票收益主要有两个来源，一是净资产回报率；二是市场波动。（1）.净资产回报率：净资产收益率又称股东权益报酬率，是净利润与平均股东权益的百分比肉身舍利，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率飞猪电影院，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。该指标体现了自有资本获得净收益的能力。举例：A有1个亿的本金，贷款一个亿办了一个企业冯思羽，2017年扣除成本，利息和税后的净利润是2000万，那么该公司的净资产回报率为2000万/本金一个亿。从前面的例子我们可以看出，如果一个项目能赚很多钱，企业会倾向于大举债来扩大生产，然后来获得更高的净资产收益率，但是由于一个行业如果很赚钱，所有的企业都会采用一样的方法，最终的结果就是净资产回报率下降。所以我们在选用这个指标时，要尽量用比较长的时间来观察企业，如果能10年以上维持在ROE在15%以上的公司就是非常优秀的公司。下面是最近10年来A股净资产收益率连续保持在15%以上的公司，马子跃只有30家公司，相对于A股3000多家上市公司，占比1%，看这里可以看出长期优秀的公司有多么稀缺。这三十家公司最近十年的中位数收益为212%，差不多复利为16%，从这里可以看出时间一拉长，平均复利就和企业的长期净资产回收益相当。所以如果能懂得选优质的好股轰叔，买入并持有优质的股票也可以获得比较好的收益。

（2）.市场波动的钱：二级市场的好处就是流动性，不好的地方也是流动性。在前面我们提过，当市场换手率高时，股价也是高位，当市场换手率低时，往往股价也是低位。为什么会出现这样的特征？因为人性的弱点往往是看到别人炒股赚钱了就来跟风，所以2015年大家在小区里都可以听到保安和清洁阿姨也在讨论股票。市场波动和套利的钱其实并不是很好赚，我觉得在A股市场上未来五年还是不错的，但是五年以后当机构投资比例达到一定程度之后曹德信，这个赚钱的难度就会大大增加。这个从美国市场就可以看出，巴菲特经常推荐普通投资者买ETF的原因就是因为在美国要超越指数太难了。
（3）利用经济周期进行资产轮动：经济周期一般是指经济活动沿着经济发展的总体趋势所经历的有规律的扩张和收缩。是国民总产出、总收入和总就业的波动，是国民收入或总体经济活动扩张与紧缩的交替或周期性波动变化。我国改革开放以来，也经历了几轮的经济周期。

美林“投资时钟”理论是一种将“资产”、“行业轮动”、“债券收益率曲线”以及“经济周期四个阶段”联系起来的方法，是一个非常实用的指导投资周期的工具。

美林投资时钟理论按照经济增长与通胀的不同搭配，将经济周期划分为四个阶段：
（1）、“经济上行，通胀下行”构成复苏阶段，在复苏阶段利率较低、GDP加速增长、通胀率继续下降，因为空置的生产能力还未耗尽，周期性的产能开始扩张、企业盈利大幅上升、债券的收益率仍处于低位。股票是最佳选择。
（2）、“经济上行，通胀上行”构成过热阶段，在此阶段，企业增速减慢、通胀抬头上升、进入加息通道、此时的GDP增长率较高、债券的表现糟糕、股票的投资回报率取决于强劲的利润增长与估值评级不断下降的权衡比较。 股票的配置价值相对较强，而商品则将明显走牛；
（3）、“经济下行，通胀上行”构成滞胀阶段，在滞胀阶段，GDP的增长率下降、但通胀却继续上升钟情一夏，通常石油危机、产量下滑、商品提价、工资-价格螺旋上涨、通胀见顶、央行紧缩银根、债券市场低迷、企业破产倾辰落九霄，股票糟糕。经济下行对企业盈利的冲击将对股票构成负面影响比菲德氏菌，债券相对股票的收益率提高，此时现金是最佳选择。
（4）、“经济下行，通胀下行”构成衰退阶段，在衰退阶段产能过剩、大宗商品价格下跌、CPI下行、企业利润下降、无风险收益下降。此阶段债券是最佳选择乔蒂·阿姆奇，如2014年降息周期以来选择债券长久期品种的，到现在收益率很高。随着经济即将见底的预期逐步形成，股票的吸引力逐步增强地仙演义。
Ⅰ衰退：债券>现金>股票>大宗商品
Ⅱ复苏：股票>债券>现金>大宗商品
Ⅲ过热：大宗商品>股票>现金/债券
Ⅳ滞胀：现金>大宗商品/债券>股票
4.房产和股票之间的轮动：下面我将以我所居住的城市广州来举例说明。在之前的分享中，我们提到了房地产价格主要受（1）人口流动（2）土地供给（3）信贷利率（4）房地产调控四个方面的影响，由于我所居住的城市广州是属于人口流入较大，土地供给也较小的城市大牌驾到，所以我们将只从信贷利率和房地产调控这两个方面来解释如何做这两类资产之间的轮动。我们以广州最具代表性的豪宅区珠江新城中区来做举例说明，在2013年12月到2016年2月属于滞涨期，两年时间仅仅上涨了10个点， 这个和这段时间国家实行严格的限购政策和较高的房贷利率有关。而2016之后的房价大涨也和国家放松房地产限购政策和房贷利率处于低位有关彧的读音。在2015年3月出台“3.30新政”：对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房 贷款购买普通自住房，最低首付比例调整为不低于40%；对拥有1套住房并已结清贷款的家庭，为改善居住条件再次申 请公积金委款购买普通自住房，最低首比例为30%金基利。这相当于大大扩大了买房的需求者，而代表实际利率的10年期国债利率从2014年1月4.7%的水平下降到2015年10月的2.7%花都活力城,这也大大降低了购房者的资金成本，在这两个因素的作用下，从2016年初起的短短一年半时间，房价实现了翻倍的行情。在限购政策和高利率的双重作用因素下，如果在2013年底卖出全款的房子超级恶魔书，投入股市买入上文我说的连续10年净资产回报率超过15%的股票，刚好碰上了2014-2015年的牛市，可以获得超额收益135%，相当于一套三房可以换一套四房，再赚一套三房。在2017年3月，严格的限购又开始了，代表市场利率的10年期国债收益率也处在近5年来平均水平以上，同是现在房价的租售比处在低位，而股市的估值比历史中枢低20%以上，我们认为现在又到了卖出全款的房子投入股市荒川静香，然后两三年后等限购放松时再次按揭买入的时候了，不过这个仅仅适应于有把握能在股市里赚取年化收益15%以上的投资者。