屁精为第9家冲刺港股IPO的内地中小房企 德信中国负债猛增-新三板全见闻
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为第9家冲刺港股IPO的内地中小房企 德信中国负债猛增-新三板全见闻
继银城地产后，又一家长三角小房企要冲刺港股IPO。
9月18日，德信中国控股有限公司(以下称“德信中国”)向港交所提交招股书。
新三板在线不完全统计，截至发稿日，2018年以来，包括德信中国在内，共有9家中小房企先后向港交所递交上市申请。
德信中国认为，其优势主要在两个方面：一是土地储备;二是成长性。
德信中国是一家中国浙江省的综合型房地产开发商，主要专注于住宅物业开发及商业和综合用途物业的开发、运营及管理。“致力于成为中国首屈一指，值得信赖的综合物业开发商”。
公司战略性地专注中产阶层客户，提供产品包括高层住宅、多层住宅、排屋、叠墅和合院天上红绯。此外，公司开发融写字楼、社区中心、酒店式公寓、酒店和其他配套设施于一体的多用途综合楼项目，作出售及长期投资。何孟怀
目前，公司的土地总储备为636.26万平方米，其中545.45万平方米位于浙江省。截至2018年6月30日，已有25个可销售或可租赁竣工项目，54个在建项目及22个持作未来开发项目。
截至2018年6月30日，公司在14个城市有76个正在开发中或持作未来开发的物业项目。这些项目中御赐丑妻，开发中项目的总建筑面积约为471.79万平方米，持作未来开发项目的面积约为121.2891万平方米。
德信中国相信，大量位置优越的土地储备足够公司在可预见未来开发项目之用，并有助于公司业务的持续增长。
作为一家扎根于浙江省的本地房企，德信中国认为，与具有类似战略发展布局的房地产开发企业相比，公司的成长性名列前茅。
德信中国招股书披露，公司的销售合约从2014年至2017年的复合增长率约为56%，高于中国排名前100房地产开发商约22%的平均复合年增长率。
根据易居中国研究中心发布的“按合约销售额计，2017年中国前100家房地产开发商”的排名侏儒海棠兔，2017年德信中国排名第68位，较去年上升28位。
从财务报表来看， 2015年—2017年以及2018年上半年，德信中国的营业收入分别为56.95亿元、69.8亿元、65.54亿元以及24.71亿元。截至2015年及2016年12月31日止年度，公司应占合营企业及联营公司的亏损分别为人民币2090万元及6510万元。
不过，德信中国业绩也面临调整。招股书显示，公司收入由截至2017年6月30日止六个月的人民币27.65亿元减少10.6%至2018年同期的人民币24.71亿元。“公司销售物业所得收入减少所致，主要由于公司的交付总建筑面积减少，部分被公司的每平方米的平均销售的轻微增长抵消。”
德信中国坦言，业务增长和成功取决于公司能否继续以商业上合理的价格在理想区域取得合适公司住宅项目及商业物业的土地储备。
渤海证券最新研报《行业集中度提升，中小房企承压》显示，前 100名房企的占有率从2014年末的不到 40%上涨至 2018 年中的近 70%。
鉴于此，该机构认为，随着行业集中度的进一步提升，中小房企将面临更大的压力，“应重点关注中小房企的现金流和债务情况，防范相关风险”。
这或许正是德信中国为代表的地方中小房企急于赴港上市的原因。
招股书显示，该公司合约负债，从2016底的78.25亿元增加至2017年底的153.22亿元，到2018年6月30日卸尸宴，该数据进一步扩大至200亿元。
其中，德信中国物业开发资金的主要来源是银行和其他借款余男狂怒。截至2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，公司尚未偿还的即期和非即期银行及其他借款分别为人民币45.63亿元、81.23亿元、101.36亿元以及112.11亿元，增长明显。
对此，德信中国称，目前的政策措施限制了公司使用银行贷款、信托及其他融资安排为公司房地产项目提供资金的能力和灵活性比蒙修仙。
渤海证券也指出，房地产市场监管政策保持高压，加之流动性环境紧张，债券市场信用事件爆发天宏一卡通，房地产开发资金来源中国内贷款规模累计同比快速下降。数据显示，2018年6月， 国内贷款累计同比增速为-7.9%，接近2016年2月-9.5%的近年来最低增速。
事实上，对于此次募集资金的用途，德信中国计划将其中约60%用于开发若干现有物业项目(即天空之翼、九溪雲莊、德清2017-401-1地块、市心府及时代公馆)的开发成本;约30%用作公司潜在物业开发项目的土地收购和建筑成本，以及用作公司目前经营和计划扩展公司业务的城市物色和收购地块以及收购土地储备;10%用作一般公司及营运资金。
扩展阅读：机构募资难逃离 新三板定增规模腰斩
今年大量新三板企业遇上募资难题。
全国股转公司数据显示，前8个月新三板企业定增大幅下滑。1-8月完成定增次数与金额分别较去年同期大幅下滑45%、48%。
“进入2018年，企业普遍感觉募集资金压力很大，从公开数据可见一斑。对企业加大创新，促进企业快速发展有一定的影响。”南北天地董秘崔彦军表示杨巧儿。
而机构人士表示，今年募资艰难，出资人都不愿机构投资新三板。不过，投资新三板的好时机正在到来。
定增规模腰斩
1-8月新三板共计完成1059次定增，相比去年同期的1937次定增下滑45.33%;合计募集资金446.04亿元，相比去年同期的850.13亿元下滑47.53%白日末路。
最新的8月份数据显示，8月新三板挂牌公司共完成104次股票发行，合计融资42.15亿元，其中大中型企业发行46次，小微企业发行共58次。
从募集资金用途来看，在8月股票发行中，“补充流动资金”成为主角仙剑御香录，共59次占比56.73%。紧随其后的是20次股票发行用于项目融资，占比19.23%;18次股票发行用于偿还银行贷款以及偿还债务，占比17.38%;4次股票发行用于股权激励，占比3.85%;3次股票发行用于收购资产，占比2.88%。
尽管今年定增大幅缩水，不过拿到融资的新三板企业也不少。只是今年新三板定增结构出现明显分化，资金明显倾斜向优质企业。
8月挂牌企业杉杉能源公布20亿元定增方案，为2018年新三板非金融类企业最大融资案。杉杉能源2016年2月16日挂牌新三板浙视互联，是国内锂电池正极材料龙头企业。此次合计发行股份数量8267万股，每股价格24.19元。募集资金用来补充经营性流动资金、归还股东借款及银行借款等。
而8月挂牌公司股票发行融资金额在1亿元以上的共6次，单笔金额最高的为公共设备管理挂牌公司剑门旅游，融资 4.8亿元，主要用于项目融资。
不过米可go，据记者了解，由于今年许多机构都不敢投资新三板，所以新三板融资比以往更艰难火星娃，但此时，部分需要融资的新三板企业，看好企业的股东们慷慨解囊支持企业。
南北天地在5月份公告募资1452万元，董秘崔彦军向记者表示：“我公司由于正在加大新的产品研发，尤其是贸易综合服务平台和中小外贸企业云平台，所以需要募集一部分研发资金，本次募集基本符合预期。”
崔彦军解释，本次融资由部分老股东参与认购，所以难度并不大。
而伯朗特董事长尹荣造也向记者介绍，“今年4月份伯朗特董事会通过了2018年股票发行方案，认购方有两个，一个是我本人，一个是我自己发行的荣造二号基金，认购的价格是20块钱/股。虽然因为财务数据到期的问题推迟了方案，但我们计划发行5500万股，方案还在推进。”
机构的选择
对投资机构来说，今年不得不面对募资的艰难和投资的纠结。
9月19日，新鼎资本董事长张弛向记者，“作为投资人赵菲芸，今年我们是想多投的，因为今年有好多好项目估值下来了，但是募资难，尤其是投新三板的项目基本募不到，因为之前2015年市场高位时进去投新三板的基金，绝大多数退不出来，所以资金都不敢投了。结果就是新三板企业融资规模急剧缩小。”
“我们募资变得艰难，今年募资花的精力是去年的三倍，所以有限的钱一定要投到最好的项目，投到能尽快上市退出的企业，而这些企业很多不在新三板了，它们有些要去A股，有些要去H股，很多优质企业都退出新三板了。”张弛说。
一位负责专户产品投资的机构高管表示，由于担心退出渠道问题，今年对新三板的投资比较谨慎。
而崔彦军指出，今年定增下滑原因，一方面，三类股东仍对IPO产生实质障碍，挂牌公司也明确排斥三类股东王子病的春天，造成新三板方向的投资机构大减;另一方面，IPO难度空前加大，也促使PE机构投资更加谨慎;此外，由于市场交投冷清，投资机构尤其是针对新三板方向的，难以募集资金也是重要原因。而且金融去杠杆、资管新规，也是造成今年融资难、融资贵的重要原因。
中科沃土基金董事长朱为绎指出，对机构投资者来说，“大家可能是认为A股估值下降，新三板的估值可能还没到底。再说新三板还面对着一系列的问题先祖热裤，包括三类股东的问题，机构投资者投资谨慎阿信蛋蛋妹。”
“但是现在买了流动性很差，很多资金担心投进去出不来，所以很多出资人不让我们投新三板屁精，但是我反而认为，越是这种时候市场越缺钱企业估值越低，越是投资它们的好时候。”张弛说。