恒大世纪旅游城为何讲地产行业数据信号意义降低，表现逐步钝化？-如说地产
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为何讲地产行业数据信号意义降低，表现逐步钝化？-如说地产
本文导读
8月15日统计局发布了房地产行业数据，2018年前7月的投资增速再次回到10以上sp贾诩，住宅投资完成额的增速从上半年的13.6%再次提升到14.2%。单月数据的增速更是吓人：7月份房企购置土地面积同比增长32.1%（6月为21.1%）、住宅新开工面积单月同比增长36.0%（6月为20.8%）、住宅销售额单月同比增长24.8%，最终使得7月住宅投资同比增长17.1%李林金，这个增速是2014年3月份以来的最高值。另外，还需要说下，7月全国住宅成交均价为8686元每平米，同比增长12.5%，绝对值创出历史新高。
从6月下旬开始，市场意识到棚改货币化安置比例降低这种“釜底抽薪”式的政策可能要见光后，地产股可谓风声鹤唳，再考虑到上半年土地购置费同比增长超过70%，土地流拍日渐增多，虽然去年7月确实基数不高，但同比数据依然强劲，多项指标再创新高。从投资地产股的角度，这可并不是好事情，这意味着“政策宽松”可能更难看得到。那么行业数据的信号指导意义真的还有那么大么？为什么政策的方向和数据的表现出现这么长时间的背离？全年的行业数据怎么看？正文部分
从行业量价表现的角度，我们认为自2018年开始，房地产进入“泡沫后周期时代”，在这一阶段有几个显著的特征：
1）销量开始进入零增长阶段，购房需求较为“连续平滑”地进入市场，传统的限制交易或限制杠杆的政策难以改变需求预期；
2）销售与拿地、销售和投资的传导逻辑失效，行业指标表现出一定的钝化；
3）价格因素可能会使得销售额再创新高，但也会带来政策压力，新房的土地增值溢价会依次抹平，开发净利率逐步回落至社会平均水平，二手房溢价通过房地产税来进行对冲马启光微博，持有环节征税可能会带来二手房资源的重新分配。
销量进入“零增长”时代，反映了供不应求背景下购房需求释放较为连续，也反映了政府对于市场交易的干预和控制。从全国行业数据可以看到，2018年上半年,全国住宅销售面积6.69亿方，同比增长3.2%胡芷欣。我们跟踪的60样本城市上半年销量均值累计同比增长5.1%，从结构上看一线城市（4个）上半年销量同比下滑19.3%、调控二三线城市（12样本城市）销量同比增长3.1%、重点二三线城市（16样本城市）销量同比下滑19.5%、其他三四线（28样本城市）销量同比增长14.4%。从结构上看，三四线在上半年表现最好，其次调控压力大的中心城市销量出现反弹。下半年，棚改货币货币化安置比例有所降低，对三四线销售形成一定影响，全国销量增速可能会缓步下行。
根据住建部口径甘敬，2015年我国棚改货币化安置比例为29.9%，2016年为48.5%，2017年估计这一比例将会提升到60%（根据住建部数据，2016年棚改606万套，总投资1.48万亿，2017年棚改开工609万套，完成投资1.84万亿，2017年末PSL余额相比2016年末增长30.9%）。住建部表示2016年棚改货币化安置从市场上购房2.5亿平方米（据此可以推测平均每套85.1平方米）同学两亿岁。未来三年2018-2020政府的预期目标是将再改造各类棚户区1500万套，年均量相比2017年有所回落，但2018年棚改目标是580万套，相比2017年下滑的并不多。截止到2018年上半年末，棚改开工363万套，占年度目标的62.5%，完成投资8600亿，上半年新增PSL合计4976亿张子山，同比增长38.8%，上半年末PSL余额31,852亿，同比增长32.1%。估计上半年棚改货币安置比例达到70%，下半年预计会有回落，但从7月份的销售数据来看棚改货币化安置也没有迅速降低。我们假定货币化安置比例2018继续维持在60%左右，这样测算其对应在市场购置商品房体量大约在3.01亿方，占全国住宅销售面积之比与2017年基本相当。
预计在2018下半年，一线城市销量同比下滑幅度收窄，二线城市有望维持一定增长，三四线城市的新房销量可能会受棚改货币化安置比例降低的影响出现显著下滑礼记学记。预计2018年整体一二线销售面积增长3%（一二线销售面积占比约35%）、三四线整体回落9%（充分考虑下半年三四线城市销量的下滑影响），预计2018年住宅销售面积约13.79亿方，相比2017年回落约4.8%。
站在目前的时点，我们可能对2018年最终的销量表现更为乐观一些，因为考虑到上半年棚改目标已经完成了62.5%，而且大部分棚改贷款已进入实施阶段。而且更为关键的是徐增平，三四线城市房价上涨之后使得购房需求能够连续释放（这与2016年之前的三四线房地产市场完全不同）。在大部分还没进入“新房明显供不应求”的阶段，房价上涨成为商品房预售制度合理性的最好注解，棚改货币化提高了居民购买力和房价上涨的动力，即便在货币化安置大幅降低的明年，三四线的购房需求也不一定会等比例的消亡梁经伦。
与2006-2016年之间购房需求容易受到调控政策的影响进入即期的观望不同，2017年之后随着房价上涨在大部分区域实现之后，购房需求不再容易进入即期观望的状态，而表现出连续释放的特征，这种“购房需求连续释放”与“新房价格管制”互相影响，使得销售去化率能稳定在较高的水平（信贷的紧缩只影响回款速度和回款率，对成交的影响明显变小）。“需求连续释放”是由于房地产供给率先于需求达到顶点，在库存回落之后房地产价格在大面积范围内上涨导致的，也是当前房地产市场最重要的市场特征。“需求连续释放”熨平了调控政策给行业带来的周期摆动，使得很多先行指标和销售的关联度降低，表现出很明显的“钝化”特征。
以新开工为例，住宅单月的新开工面积在2014年以前是明显高于住宅销售面积，2015年之后开始落后于住宅销售面积，自2018年以来新开工和销售面积更为接近，同比增速的变化曲线波动较小也十分趋同，销售对新开工的传导效应不再明显。
我们再来看看土地购置费和销售额的关系恒大世纪旅游城我的野蛮男友，从变化趋势（同比增速）来看，自2016年10月开始，土地购置费增速在持续上行，而商品房销售额增速在缓步回落。说明销售增速的回落对土地购置并没有明显的传导效应。我们也对比了全国单月住宅销售额与单月土地购置费及土地成交价款的关系，从过去三年看销售额的增长斜率明显高于土地购置费，说明地价上涨对销售额增长的贡献比例有所降低，购房需求（包括部分的投资投机需求）对销售额增长的贡献比例有明显扩大（居民加杠杆行为）。土地购置费反映的是确定的某个时间段房企获取土地所支付的所有代价，土地成交价款是合同上约定的房企进行土地使用权交易活动的合同金额。土地购置费持续高于土地成交价款说明在地方政府“不产生地王”的政策导向下，房企为获取土地需要实际支付的金额明显高于合同拿地金额。
2017年房地产投资增速整体高于2016年，从结构上看主要因为土地购置费（量和价的因素都有）有明显的提升，其次，精装修交楼比重提升（与限价因素有明显关系）导致竣工增速下滑，有效施工面积出现增长（占投资的比重最高）。而且在行业补库存、政府干预销售的背景下，销售向新开工和拿地的传导效应发生明显的钝化。2017年全国房企购置土地面积2.6亿方，同比增长15.8%，土地购置费同比增长23.4%。彭程程2018年上半年全国房企购置土地面积1.1亿方，同比增长7.2%，土地购置费同比增长74.4%，土地购置费增速显著超出预期。但考虑到今年末存在一定的翘尾因素，我们上调2018年土地购置面积的增速至10%（年初预计增长7%），土地购置费的增速至35%（年初预计增长10%），相比2017年的增速进一步提升懒人修仙传。
2017年住宅新开工12.8亿方，同比增长10.5%。考虑到2017年土地购置面积增长显著，而在旧棚改项目中新开工可能会存在额外增量，再考虑到2015年开始新开工持续落后销售面积，总体上我们对2018年住宅新开工增长并不悲观，上调预测增速至8%（年初预计增长6%）天国志。由于精装修交楼占比提升及政府对销售及备案的干预，2018年竣工面积很可能维持负增长（相比2017年的回落幅度进一步扩大，这点与年初预计的情况不同）。我们预计2018年住宅竣工面积的增速回落8%，预计全年住宅施工面积增长2.5%（参考上半年表现情况，施工面积增速较为稳定）。根据房地产投资完成额的估算模型：房地产投资完成额=住宅投资完成额/ K0富春环保股吧，住宅投资完成额=当期住宅用地购置费+ K1×住宅有效施工面积+ K2×住宅新开工面积-调节项（根据季调回归模型，K1等于0.028，K2等于0.089贵烟遵义，调节项为2460，K0取70%，住宅用地购置费占比按85%，施工面积按年度数据，土地购置费及新开工按季度数据），可以测算出2018年房地产投资完成额11.89万亿西蜀森林酒店，相比2017年增长8.3%（年初我们预测增长6.4%）。我们对2018年相关行业数据的预测情况如下表所示。
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西南证券 房地产研究团队
胡华如，首席分析师月神来我家，清华大学管理科学与工程硕士，曾就职于国金证券、中国银河证券、碧桂园等知名企业，具有11年地产从业和研究经验。
杨雨蕾，分析师，伊利诺伊大学香槟分校金融硕士，近3年地产行业研究经验。
尉鹏洁，助理分析师，上海交通大学高级金融学院硕士学历，3年工作经验。
胡华如
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