uuu9.dota2【财富-观点】以美国为鉴，看房企长租公寓发展潜力-瑞安大众财富
【财富|观点】以美国为鉴，看房企长租公寓发展潜力-瑞安大众财富
在房住不炒、租购并举的楼市定调下，长租公寓经过近几年的孕育终于破茧成蝶脱颖而出，成为政府力推、企业扎堆、资本追捧的香饽饽。
甚至连银行等金融大鳄和BAT互联网大佬们都不能淡定了，纷纷举手参与。
这个市场究竟有多大，让各方垂涎？房企作为重资产模式的老司机，能否玩转靠运营说话的长租公寓呢？
1、市场容量：国内租赁人口已超美国，2020年市场规模将近两万亿元。
2016年中美租赁市场规模对比
美国：作为住房租赁市场最发达的国家，2016年租户有4384万户、1.11亿人，占全美比重分别为37%和35%，2016年租金中位数为970美元/月/套。
由此测算，租赁市场规模在3.54万亿元左右。
中国：根据中国指数研究院测算徐水天气预报，当前我国总租赁人口接近1.8亿人，占总人口比重为13%，租房市场规模达1.38万亿元。
在这当中茴香苗的吃法，一部分为流动人口带来的租赁市场需求，每年规模为1.23万亿元；另一部分为落户地就业的高校毕业生带来的租房市场需求，每年规模为0.15万亿元。
我国租赁人口在总数上已经超过美国，但租赁人口占比仍低于美国22个百分点。
随着城市化的进一步发展，以及租赁制度的不断健全和配套政策的陆续跟进牛走独木桥，我国租赁人口比例会逐步上升广发聪明卡，uuu9.dota2 租赁市场规模也会水涨船高。
我们预计2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元。
2、机构渗透率：美国机构渗透率超30%，国内机构租赁渗透空间巨大。
美国租赁市场机构渗透率
在美国租赁住房结构中，独栋住宅（Single-Familiy）占比35%，公寓（Multiple-Family）占比61%；其中公寓租赁市场的机构渗透率为52%，个人占比为48%。美国：租赁市场更为成熟，专业持有和运营的机构众多大屯煤电吧 ，2016年租赁市场机构渗透率在30%以上刘原龙。
假设独栋住宅均为个人持有，那么美国租赁市场的机构渗透率为31.72%夺爱游戏。
中国：当前租赁市场以职业二房东和个人房东为主，杨肸子机构渗透率还不足2%。
随着租赁市场供给侧结构性改革的推进，以及专业化、品质化、高端化的租赁服务需求日益壮大，机构租赁的比例将逐步加大，意味着现有租赁市场的内部升级也为运营机构带来了发展空间。
3、公寓租赁机构：美国持有、运营机构双线发展，国内机构聚焦公寓运营。
美国主要公寓租赁机构类型
REITs和开发商大多采用“持有+运营”模式，在公寓持有和运营领域均有较大占比；公寓运营商多以轻资产模式运作，以运营为主、较少持有，是公寓运营领域重要的专业力量。美国：公寓租赁机构分化为持有机构、运营机构两类，主要包括REITs、房地产开发商和公寓运营商等。
中国主要租赁机构类型
中国：公寓租赁尚处起步阶段，多数租赁机构采用“租赁-改造-运营”的轻资产运作模式，也即公寓运营型机构，但公寓持有型专业机构数量较少。
租赁机构的类型包括专业公寓运营商、房企、房地产服务商和酒店集团医联网。截至2017年9月汪茜茜，已有近30家房企积极进入长租公寓领域。
4、租赁机构规模：美国REITs和房企是持有运营双巨头，国内公寓运营商规模较小。
美国：公寓持有和运营机构均涌现出规模化发展的龙头企业，由于轻资产模式易于扩张，运营机构龙头企业运营规模普遍高于持有机构持有规模。
美国公寓持有机构TOP50市场占有率和持有公寓规模
美国TOP50公寓持有机构市场占有率达9.6%，平均持有近4万套公寓。
根据NMHC的统计，美国TOP50公寓持有机构的市场占有率为9.6%，TOP10和TOP3的市场占有率分别为3.33%和1.27%；TOP50平均持有公寓4.0万套，门槛为2万套，TOP10和TOP3平均持有6.9万和8.8万套公寓。
2017年美国持有公寓数量TOP10
房企、REITs和专业公寓运营机构在美国公寓运营机构TOP10企业中三分天下。
从机构类型来看，前10名机构中剑阁天气预报，房企占比40%，REITs和专业公寓运营机构均占比30%；TOP3中，房企占比为2/3；运营公寓最多的Greystar是房企，达到41.56万套。
由此来看，房企、REITs和专业公寓运营机构在公寓运营规模上旗鼓相当，而且越是头部企业，房企占比越高新女驸马gl。
中国：由于国内机构租赁刚刚起步，激励公寓持有的税收等制度尚未建立，目前国内尚未出现大型公寓持有型机构dh劳伦斯。
国内公寓运营规模较大的为分散式公寓运营商，集中式公寓运营商规模较小。
国内分散式公寓运营机构的规模已接近美国公寓运营龙头机构，如我爱我家·相寓和链家·自如在营公寓数量分别达到50万间和40万间，假设美国公寓每套按2间计算，相寓和自如已达到TOP3的规模。
国内集中式公寓龙头企业规模在2万-3万间左右，如万科泊寓和魔方公寓在管公寓分别达到2万间和3万间。
集中式公寓运营商尚未达到美国公寓运营TOP50的门槛值，运营规模较小，整体市场占有率极低，但处于快速扩张中，未来拓展空间较大。
（大众财富资管事业部原创）