阎晶晶

图腾机柜为何选择英国？艾玛被啪啪啪打了好几次脸-弘富财经笔记

为何选择英国？艾玛被啪啪啪打了好几次脸-弘富财经笔记
篇章2
当然，在正式掏钱之前，作为一位学者型女性，还是习惯做一些广泛性调查的。为了要买英国楼，艾玛比较了包括美国、日本、澳洲、加拿大、欧洲、东南亚等很多国家和地区的地产情况(有机会艾玛会在之后的文章中与大家分享各国房产的优劣)。最后之所以决定买英国楼，原因有以下几点：
（1）英国政治安全稳定——第一次被啪啪啪打脸
艾玛开始研究英国地产，是在2014年。那时候的英国是全球公认政治经济最稳定的国家。曾经的日不落帝国，尽管经济增长放缓，但社会安定、法制健全、犯罪率低。
谁也料不到她会与欧盟拜拜。不是地球村吗？世界不是平的吗？全球经济共荣啊！英国不用靠殖民，就能完全贸易自由啦! 在我看来，离开欧盟？傻啊？这是二货才干的事儿啊。
难民问题？还在遥远的叙利亚海滩哪铁血抗战！恐怖袭击？那是美国不仁阿拉伯兄弟不义啊！跟高雅的英国绅士们有毛关系拉杜乔尤？
欺诈、狡猾这些负面词汇只会出现在意大利、西班牙小偷和黑帮身上。刚煲完《唐顿庄园》的艾玛，脑子里的英国人全都是一个个有原则有风度又善良包容的格兰瑟姆伯爵。女性的情绪化让艾玛完全忘记了当年来中国贩鸦片的也是英国人。
不过，平心而论，英国的法律机制公正独立，出现政治不稳定、对地产政策性干预、欺诈的几率还是远远低于其他大多数国家的。只是，艾玛恰恰在不稳定的脱欧前夕进入了英国市场罢了。再次证明，在历史洪流中，个人只是一张无力的小帆。

（2）地理位置优越，天然灾害少
英国处于东西两半球之间，气候宜人，没有地震与飓风，天然灾害较小。相较之下图腾机柜，日本、马来西亚、台湾等地地震与海啸频繁，不利于不动产投资。美国也常有飓风侵袭，对房屋损坏严重。
（3）所有权使用年限高
不像国内的房子仅有50年或70年产权火焰战士,英国大部分房子都具有永久性产权(Freehold或share of freehold)。也就是说这房子不仅属于你，还会属于你的儿子、孙子、重孙子，直到有一天你把它卖掉。
英国也有许多公寓是地上物使用权(Leasehold)，但这个年限一般短则99年平潭人才网，许多长达999年，而且使用年限还能延长，且手续非常简便。
（4）监管严格，品质保证——我被第二次啪啪啪打脸
在伦敦，到处都是上百年楼龄的维多利亚建筑，里面萦绕着无数耸人听闻的鬼故事。这些建筑就是英国绅士的物质形象响铃草，刻印着日不落帝国昔日的辉煌死亡街区。
据说，这些大楼能维持百年而屹立不倒，主要归功于英国政府一直以来坚持对居民建筑施工的严格监管，确保了英国楼宇在建筑结构上的高品质，使用期可达数百年之久。新建造的公寓和房子，在施工和竣工阶段都要经过当地政府监管人员的严格审查茭白炒肉丝，以确保房屋建筑商建造出最优质的新居，偷工减料或影响房屋不安全的因素较少发生。
事实上，艾玛后来持有的一个公寓，由于艾玛当时无法飞去英国收楼，通过律师聘请了一位楼宇测量师去现场评估。这位花费我￡1000的测量师给我提交了一份如小学生作业的报告，令人失望。
艾玛还有一个公寓楼花（即还未建成的预售楼宇），当时的房产销售和律师声称，买家的订金会单独放在律所的客户账户，建楼过程中，会有工料测量师（Quantity Surveyor） 监工，根据公寓完成的进度，分阶段支付。但当艾玛中途查询时，发现艾玛的订金账户早已清空，而该公寓的进度比对应的付款阶段滞后很多。

（5）房屋交易安全有保障
与香港一样，在英国，楼宇买卖需要通过律师。购房款必须由买卖双方律师(solicitor)经手。律师牌照考取不易，如私自挪用客户资金，将会被永久吊销执照。且每个律师都是英国律师协会会员，该协会有义务协助买家追回被骗取的资金。
上文艾玛提到的亲身经历，虽然购房金被提前支取戴之奇，但从流程上来讲，都是合规的。主要是工料测量师监督不力，地产商有意在财务数据上合法地夸大支出也是很容易的事情ttvnc。
但总体来讲王海剑，在英国，那些常见的房屋买卖风险——如房屋注册登记不属实、预售屋骗局、交易金挪用、房屋品质太差等问题——还是比较少见的。相对其他国家来说，英国买房的交易过程还是相对安全。
（6）顶尖的教育水平吸引大量国际学生前往，租屋需求稳定
英国是一个重要的国际旅游和商务中心，英文则是全球最普及的通用语言。作为全球高等教育最发达的国家之一，英国拥有世界最完善的教育系统和顶尖的教育水平。这些著名的高等学府和各类大专院校每年吸引着成千上万的莘莘学子，从世界各地慕名而来。因此，成就了英国各大学城市租盘的强劲需求。
（7） 具备诱人的高投资报酬率
英国有号称世界上最严格的土地规划曾策，严格限制土地的用途。如果开放商想把土地改变成建屋用地，除了要跟政府展开长期的讨价还价，提交详细的规划方案，还需要为改变土地用途支付大笔补偿金额，黄慧颐中间可能遇到不同团体的反对，整个过程即昂贵又耗时，使得开发商很难快速地开发土地铭族净水器，增加房地产的供应，人为地制造了一个供不应求的市场。这个问题，在香港同样存在。
据统计，英国的土地只有6.8%属于已开发的土地。其中最高开发率的英格兰地区也只开发了一成。之前因为金融海啸，发展商的新楼动工量大减，这几年随着经济好转，建屋量虽然有所增长，但新建成的单位数量还是低过需求量。
此外，在脱欧前，由于英国经济稳定，工作机会较多，吸引了很多从经济较差的欧盟国家来英国工作。人口在过去十几年间，从5000多万升到了6000多万。
由于英国房地产市场长期供不应求，近年来租金持续上扬，全国平均房屋租金收益率稳定在6-9%。如地段选择较好，租金收益率更可以达到10%。
在全球低利率环境的今天，如此高且稳定的收益率项目较难找到。且房产的投资除了收取租金以外，还能获得房产本身的价值升值，抵消通货膨胀的压力。

（8）入场费低
每当提及投资英国楼市，很多人都首先会想到伦敦的房子，觉得英国房价非常昂贵。其实除了伦敦以外的其他地区，楼价比伦敦便宜很多。比如英国中部的伯明翰、曼彻斯特、里兹等，折合人民币不过一百来万一间。
而且如果用银行贷款买楼，通常都可以做到七成按揭贷款。比如售价12万英镑的公寓黑带九段，只需要3.6万磅的首期山岸秀匡，折成人民币只需要32万左右。
相比较而言，无论是香港还是北上广深，一个普通得不能再普通的公寓，动辄都要几百万，回报率不过二厘多。同样的资金用来投资英国房地产，不但可以买到几个单位，租金回报率也要高很多。
（9） 英镑稳定，处于平均线以下——第三次被打脸
上世纪七十年代前，英镑与黄金挂钩，跟港币一直稳定在1：16。1971年，英镑离开了固定汇率制度，才开始自由浮动。但当时英国经济不景气，政府财政赤字严重，罢工此起彼伏。与港币的汇率曾跌到7.68元。知道1990年左右，才回升至15元。2000年代起，英镑逐渐强势，次贷危机时，与港币汇率一度升到1：16.36。2006年时，艾玛刚刚工作不久，手头不太宽裕。去英国旅行，每花一块钱要乘以16，颇为心痛，印象极其深刻。2009年，金融海啸，英镑曾经跌到10.57港币。
回顾历史，英镑都算比较稳定，且平均线在13元港币左右。2014年，艾玛决定买房时，汇率为1：11.8，在英镑的历史平均线以下杉浦太阳，自我感觉风险不大。
结果，大家都知道了赛葵。2015年英国脱欧了，英镑一泻千里。到现在还没有回到家乡。
综上所述，艾玛发现了投资英国房地产的诸多好处。人是一个很奇怪的动物，当你认定一件物品的时候，你所找到的证据大多都是在印证你选的没错儿。尽管，三年后，再回头来看，很多好处依旧还是好处，但已经不会再这么一面倒了。
当时促使艾玛立刻做决定的，是那时候一篇篇李嘉诚撤资中国前往英国投资的报道卢振宇。尤其是生活在香港，李嘉诚的影响无处不在。他就是我们的指路明灯。反正，艾玛当时就是想着抱大腿了。